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jueves, 25 de octubre de 2007

El mercado de los creditos hipotecarios en Rusia


En America latina existen 3 lideres en el mercado hipotecario: Mexico, Brasil y, en tercer lugar, Chile.

Mexico posee una poblacion de 106 millones de habitantes y un mercado hipotecario de 60 mil millones dólares que representa apenas un 2% de su PIB, Brasil casi duplica la poblacion de Mexico con sus 190 millones de habitantes y posee un mercado hipotecario de 16 mil millones de dólares que para un Pib de 1140 trillones de dólares es una cantidad insignificante, en tanto que Chile con un mercado hipotecario de 13,1 mil millones de dólares posee un mercado hipotecario que representa a un 15% del taman-o de su economia.

Bajo esa mirada es un poco obvio que el escaso desarrollo del mercado hipotecario ruso a nosotros los chilenos nos desconcierte bastante al conocer algunas cifras en una primera mirada pues Rusia es una economia que alcanzara a fines de 2007 los 1200 trillones de dolares. En cifras de 2006 nuestros 13,1 mil millones de dólares de mercado hipotecario tienen que compararse en Rusia con 9,793 mil millones de dólares, es decir, una economia 10 veces mayor que la nuestra y un pais con 10 veces mas poblacion apenas alcanza a ser en terminos hipotecarios, 3/4 del nuestro.

Sin embargo, tal como en el caso del exiguo mercado hipotecario mexicano, esa fraccion infinitesimal, de casi 1% del Pib ruso, junto con el crecimiento de esta economia cada vez mas fuerte desde el lado de la demanda de sus habitantes que ven subir sus ingresos medios sostenidamente hace pensar a los analistas en un futuro prospero para el desarrollo del mercado hipotecario en la Federacion rusa.


Actualmente del total de compras de viviendas en Rusia alrededor de solo un 2% se realiza mediante hipotecarios y otro rasgo que sorprende y que tambien es muy revelador de la conducta de los rusos es que gran parte de los rusos paga sus deudas hipotecarios con una anticipación que en el caso de nuestro pais nos pareceria casi de otro mundo. Veamos una cifra:
A fines del segundo trimestre de este an-o los pagos obligatorios por deudas hipotecarias debian ascender a 2237 millones de dólares pero los montos recibidos por los bancos fueron 6 veces superiores debido a pagos anticipados!

Segun los expertos a los rusos les agobia deber dinero a un banco y por eso hacen todo lo posible por deshacerse de la deuda lo mas rapido posible, sin embargo, tambien hay otra causa, el incesante aumento en el precio de las viviendas que crecen a un ritmo superior al del aumento de los salarios.

Adicionalmente, y apoyando la vision de las analistas podemos echar una mirada cronologica al desarrollo hipotecario en Rusia y entender que las perspectivas de crecimiento son inmensas:

En 2006 se entregaron 206 mil creditos por una suma de casi 10 mil millones de dólares y se estima para 2007 una cantidad de 400 mil creditos por un monto de 16 mil millones de dolares.

Adicionalmente, segun datos del Banco de Rusia, el volumen de hipotecarios entregados el primer semestre de 2007 crecieron en un 60% con relacion al mismo periodo de 2006 y alcanzaron 8161 millones de dolares. En todo 2006 la suma de creditos hipotecarios fue de 9793 millones de dólares y para 2007 se estima que la cifra se eleve hasta 12241 millones, es decir, que crezca en un 25%.

Los analistas tambien destacan que en Rusia entre un 10 a un 12% de la poblacion tenga la capacidad de transformarse en cliente hipotecario y consideran que tras 2 a 3 an-os esa cifra se elevara a montos de entre 35 a incluso 50%, sin embargo, la que podriamos llamar hipotecafobia de los rusos hoy enfrenta ese potencial 12% con un exiguo 1.5 a 3% de hipotecarios reales.


La pregunta que queda en el aire es entonces obvia: Por que el sistema hipotecario aun no se masifica en Rusia?

1. Los precios de las propiedades crecen por sobre la tasa de crecimiento de los salarios de las personas. Segun datos del Gobierno, la hipoteca es solo accesible hasta ahora a entre 13 a 15% de la poblacion, sin embargo, uno an-os atras esa cifra era de 8 a 10%

2. Altas tasas de interes.

3. La cultura del credito en Rusia esta recien formandose y hasta ahora los rusos sienten menos desconfianza hacia los creditos de consumo y automotrices. Existe una especie de hipotecafobia cuya cara mas visible es el hecho de que los rusos tratan de pagar estas deudas por viviendas muy anticipadamente.

4. Ignorancia financiera. Hoy prácticamente todos han oido hablar de hipotecas pero muy pocos saben realmente de que se trata.

5. Inseguridad de la gente en sus posibilidades y en si mismos en el sentido de que les resulte imposible pagar el credito pero los impagos en Rusia no alcanzan al 1%.
Los rusos temen pensar en el dia siguiente y aun mas tomar sobre sus hombros taman-a responsabilidad como un credito hipotecario (El periodo medio de un hipotecario son 15 an-os), sin embargo, unos 7 an-os atrás sucedia lo mismo con los creditos automotrices.

6. Por otra parte, en Rusia no se construye tanto como fuese necesario y eso crea un déficit de oferta que provoca altos precios.

7. Finalmente, todavia no son tan variados los agentes que prestan estos servicios y estan fuertemente concentrados en los bancos.

Revisemos las condiciones para entrega de un credito hipotecario en Rusia:

A. Taman-o del credito, variable que depende del banco y puede variar según la institución financiera en hasta 2 millones de pesos.

B. Periodo de pago, algunos lo dan hasta 30 an-os pero la extensión del periodo de pago depende del volumen del credito y de la tasa de interes.

C. Comision para el banco, 100 mil pesos pero no todos los bancos la cobran.

D. Salario del deudor, lo particular es que los bancos rusos suman los ingresos del marido y su esposa y tambien los de sus parientes cercanos.

E. Edad del deudor.

F. Si se trata de comprar una segunda vivienda el credito se puede obtener de cualquier banco, si se trata en cambio de una vivienda nueva no es muy simple porque no todos los bancos trabajan con empresas inmobiliarias y si trabajan entregan creditos solo a compan-ias con antecedentes intachables.

G. Dificilmente el banco entrega un 100% del credito. Usualmente, el comprador debe poner un pie de al menos un 10%.

H. Si la cantidad a pedir no es muy alta, hasta 6 millones de pesos, el banco solo 1 aval, si es mayor, entonces se requiere otro mas.

Veamos un ejemplo de credito tomado de una pagina rusa que nos dara una idea de precios y tambien de dividendos:

Para conseguir 130 mil dólares (el valor de un departamento de 1 dormitorio en las afueras de Moscu) a 10 an-os plazo, se requiere un ingreso familiar de unos 3 mil dolares. Ademas, se debe pagar un pie de 15% del valor de la propiedad. Todo esto significa pagar un dividendo de 1500 dólares mensualmente, lo que es equivalente a arrendar un departamento de las mismas condiciones y no en las afueras de Moscu sino que en un buen barrio de la ciudad.

Tasas de interes

Actualmente las tasas estan entre 10.5 y 11% en rublos y 12% en dolares. No se preven descensos de tasas por parte de los bancos, las que no bajaran de 9% en dólares y 10% si los creditos se toman en rublos pues los niveles de inflacion en Rusia estan en torno al 10.5-11%

Si se compara con otros mercados, en Europa las tasas son significativamente mas bajas. Asi por ejemplo, la tasa anual en Polonia es de 6.7%, de 5.75% en Inglaterra, cerca de 5% en Italia, sin embargo, la diferencia con cada an-o se estrecha mas, ademas en muchos paises las tasas estan creciendo. El gobierno ruso considera que las tasas hipotecarias en rusas se igualaran con las de los paises desarrollados en 2010, sin embargo, las tasas han aumentado en el ultimo tiempo debido a que han aumentado las restricciones para la entrega de hipotecarios y se han restringido los programas especiales. Este aumento se comenzo a notar en el oton-o debido al alza en la demanda de tales tipos de creditos y tambien como consecuencia de la crisis suprime en Estados Unidos que crearon problemas de liquidez en el sistema bancario de Rusia..

Muchos tambien ahora refinancian creditos que fueron tomados 2 o 3 an-os atras a tasas de 16 a 18% ahora que las tasas de la mayoria de los bancos han bajado, en rublos, a entre 10 a 11% anual.



El sector bancario en Rusia

Este sector crece a altisimas tasas en el pais estando bastante bien asentados los creditos automotrices y de consumo, siendo estos ultimos a menudo utilizados en refaccionar viejos departamentos. Ultimamente y con gran exito las tiendas estan tambien ofreciendo los llamados creditos-express que son los equivalentes de nuestras compras con tarjeta en multitiendas. Las tasas que se cobran en esta modalidad de credito llegan incluso al 50%.

Según los datos de la Asociacion de bancos de Rusia el mercado de creditos hipotecarios en Rusia abarca 140 bancos, de ellos un 70% se concentra en 5 bancos. El 50% de todos los creditos los tiene el Sberbank y el restante 20 se reparte entre DeltaKredit, Raiffaisenbank, Gorodskoi Ipotechnii Bank y el Vneshtorgbank.

Los lideres del mercado de hipotecas, sin embargo, no coinciden con los mas grandes bancos rusos en el area crediticia en general:

Russkii Standard.
Home Credit and Finance Bank.
Rosbank.

Los dos primeros bancos concentran el 80% de todos los creditos al tiempo que los 3 cuentan con el mayor numero de impagos de todo el sistema, en parte debido a su agresiva politica de captacion de nuevos clientes y las altisimas tasas de interes lo que no solo ha creado morosos sino que novisimas empresas de cobranza.

Volviendo con los hipotecarios hoy los bancos ofrecen distintos sistemas de financiamiento hipotecario y ya no se exige una gran cantidad de papeles como antes. Sin embargo, uno de los principales obstaculos para el desarrollo de las hipotecas es la ignorancia y la falta de información de la poblacion.

Entre los distintos programas hipotecarios estan, por ejemplo:

La hipoteca para adquirir una primera vivienda: Mas compleja y con tasas un 2% mas altas en promedio que para segundas propiedades pies de entre 30-40%

Una segunda, con pies de entre 15-20%, donde raramente se alcanza un hipotecario de mas de 75 u 80%

Construccion en verde, con una tasa media anual de 11% a 15 an-os plazo

Tambien existen las hipotecas de viviendas de elite, de casas fuera de la ciudad y tambien de compras de terrenos.

En Moscu, hoy en dia, la suma media entregada como credito hipotecario es de 110 mil dólares (54 millones de pesos), suma que tiene una tendencia creciente, primero porque aumenta el precio del metro cuadrado, luego porque es cada vez menos la cantidad de gente que posee dinero disponible y en tercer lugar, porque esta aumentando la competencia entre los bancos.
Precios por metro cuadrado

El an-o pasado en Moscu, el mercado mas grande del pais, los precios aumentaron en un 98% y en 2007 deberia haber un aumento menor. Sin embargo, en 2008 habria un aumento mayor y esto en todas las regiones de Rusia. Se espera que a contar del oton-o de 2008 los precios comiencen a elevarse entre 3-5% cada mes y esto deberia mantenerse hasta 2009.

Se espera que en algun momento 1 m2 en Moscu alcance los 10 mil dólares.

Al mismo tiempo, los materiales de construccion estan aumentando mucho de precio. El cemento duplico su precio en 2007 y entre un 60 a 80% aumentaron los precios de los metales.

Otra forma de mostrar que los rusos van lentamente cambiando de actitud frente al financiamiento hipotecario es una encuesta reciente realizada en julio.

Segun ella un 26% de los consultados considera que en el ultimo an-o los creditos hipotecarios se volvieron mas accesibles y un 22% considera que tomaria uno.

Segun la encuesta realizada a lo largo del pais, 49% de las personas que viven en ciudades tienen intenciones de adquirir una vivienda y 31% de los que viven en el campo.

En relacion a como pagar la vivienda adquirida, un 19% preferiria hacerlo al contado y un 16% con un credito hipotecario, cifra que si se compara con datos de an-os anteriores ha crecido al doble en los ultimos 7 an-os pues hacia septiembre-octubre de 2000 solo un 9% lo consideraba mientras que las compras al contado tras ahorros llevaban el liderazgo con un 26%.

Actualmente la posibilidad de comprar con un hipotecario es mayor en las grandes ciudades con un 29% en comparación con un 20% en ciudades pequen-as.

Entre los encuestados un 20% afirmo tener conocidos o amistades que en los ultimos 2 a 3 an-os han tomado un credito hipotecario. Ademas un 26% considera que los hipotecarios se han vuelto mas accesibles en Rusia mientras que la opinion adversa la tiene un 12% y que no hay cambio alguno un 18%. Sin embargo, un 44% no supo que responder.

Entre las personas que consideran que los hipotecarios no se han vuelto mas accesibles, un 13% consideran que es debido a las altas tasas de interes, otro 11% cree que es basicamente por el bajo nivel de vida de la poblacion y un 4% por el alto costo de la vivienda, un porcentaje aun menor considera que es por la cantidad de burocracia y papeles vinculados con este procedimiento.


Los proyectos nacionales

A pesar del potencial de crecimiento del mercado hipotecario la necesidad de vivienda es una realidad cotidiana en Rusia por eso su gobierno ademas de ayudar a promover el desarrollo hipotecario en el pais ha presentado muchas otras opciones dirigidas a favorecer la adquisicion de una vivienda. Estos forman parte de un conjunto de proyectos de caracter nacional dirigidos a elevar los estandares de vida de la poblacion.

Este conjunto de proyectos nacionales salieron a la luz por decreto numero 1226 del 21 de octubre de 2005, del Presidente Putin. Este creo un Consejo en representación del Presidente para su realizacion. Su Presidente es Putin mismo, luego del cual vienen un Primer Vicepresidente y un Vicepresidente. Tambien existe un Presidium del Consejo que dirige el Primer Vicepresidente del Consejo, Dmitri Medvedev(mas abajo), tambien Primer Vicepresidente del pais y uno de los posibles candidatos para suceder a Putin a contar de 2008.

Los proyectos abarcan 4 areas:

Vivienda, servicios de salud, educación y desarrollo agricola.

En el caso especifico de la vivienda se trata de hacer la adquisición de una vivienda mas accesible de modo de que en 2010 al menos una tercera parte de los ciudadanos del pais estuvieran en condiciones de adquirir una vivienda conjugando ahorros individuales y creditos para la vivienda.

2007 fue declarado en Rusia el an-o de los nin-os y un nin-o, idealmente, debe nacer en una familia saludable que viva en condiciones normales, eso ha hecho especialmente actual el programa Adquisicion de una vivienda para familias jóvenes que es parte del programa especial Vivienda que se extiende en Rusia desde 2002 hasta 2010.

Al comienzo de la realizacion del proyecto nacional Vivienda accesible, el problema de vivienda afectaba a un 61% de las familias rusas. El deficit de vivienda segun las estimaciones mas bajas es de 1570 millones de m2, una de las principales causas de este deficit es que 15 an-os tras el colapso de la URSS no se creo ningun mecanismo efectivo para la construccion de nuevas viviendas, debido a esto es que surgio el programa de una Vivienda accesible.

Actualmente, solo un 12.4% de las familias esta en condiciones de adquirir una vivienda por medios propios o a traves de una hipoteca, es decir, no solo se necesitan construir mas casas sino tambien de menor precio (El precio de costo de 1 m2 en Moscu es del orden de 1300 a 1500 dólares pero su precio de venta es como minimo de 4500 dolares)

El proyecto Vivienda accesible busca la adquisición de una vivienda por medio de una hipoteca o sin ella.

Ademas del proyecto anterior hay otros como familia joven, hipoteca social o certificados de viviendas estatales.

Hipotecas para familias jovenes:

El Gobierno subsidia la adquisición de una vivienda en un 35% para una familia joven si no hae hijos y en 40% si los hay. Se requiere que uno de los 2 esposos no haya cumplido aun los 30 an-os.
Ademas, los distintos bancos ofrecen ventajas adicionales, por ejemplo el Sberbank ofrece agregar a los ingresos de la pareja joven los de sus padres para aumentar el monto del credito.

Hipoteca social:

Se trata de mejorar las condiciones de vivienda con apoyo tanto hipotecario como estatal. Este ultimo define para cada ciudadano 18 m2. Al programa pueden postular familias jovenes, militares, trabajadores, etc. Las tasas son de 12% anuales pero el Estado subsidia un 7% de modo que se debe pagar solo un 5% del monto. Adicionalmente, el Estado subsidia parte del costo de la vivienda.

Hay un programa nacional llamado Acceso a una vivienda confortable para los ciudadanos de la Federacion Rusa que subsidia la adquisición de una vivienda o su reparacion para familias jovenes.
Para familias jóvenes sin hijos el subsidio, que se entrega solo por una unica vez, alcanza un 35% del valor de la vivienda y para familias con 1 o mas hijos, de 40%.

Condiciones para postular a el:

La edad de ambos cónyuges no puede superar los 30 an-os. Tambien pueden acceder familias donde falte el padre o la madre.

En el caso de familias jóvenes que esten a cargo de sus padres para su manutención pueden conseguir un subsidio adicional a cargo del presupuesto de la region donde vivan de al menos 5% del valor de la vivienda.

El subsidio se puede utilizar como pie para adquirir una propiedad sea esta departamento o casa.

Programa de hipotecas para familias jovenes.

Hay un programa estatal para familias jovenes. Si la familia no tiene hijos el subsidio es de 35% y para familias con al menos 1 hijo es de 40%. Se otorga una unica vez.

Hay requisitos adicionales:

La edad de ambos cónyuges no debe superar los 30 an-os y si es familia uniparental lo mismo.

Si los padres cuidan a los nin-os, entonces aquellos pueden recibir un subsidio no menor de 5% del valor de la vivienda.